Quando si avvicina la scadenza di un contratto di affitto, è importante conoscere la durata prevista per la specifica tipologia di accordo, i tempi e le modalità con cui proprietario e inquilino possono decidere di non proseguire o di rinnovare la locazione, nonché i casi eccezionali nei quali il locatore può comunicare la disdetta sin dalla prima scadenza. Il nostro ordinamento prevede diverse formule contrattuali, dal contratto a canone libero di quattro anni più quattro, a quello a canone concordato di tre anni più due, fino alla locazione transitoria, che può andare da uno a diciotto mesi, e a quella per studenti universitari, dai sei ai trentasei mesi. Gli accordi di durata più lunga (canone libero, concordato o per studenti) sono caratterizzati dal rinnovo tacito alla prima scadenza, tranne nel caso in cui si verifichino circostanze eccezionali o intervenga la volontà dell’inquilino di disdire il contratto. Diverso è il discorso per il contratto di natura transitoria, il quale generalmente cessa in modo automatico alla scadenza convenuta, a meno che le parti non stabiliscano nuovi accordi.
È utile ricordare che i proprietari, in linea di massima, non hanno la facoltà di negare il rinnovo alla prima scadenza, se non in presenza di motivi precisi stabiliti dalla legge. La richiesta di rientrare in possesso dell’immobile è consentita, per esempio, quando il locatore non sia proprietario di altri alloggi a uso abitativo e abbia deciso di vendere quello in questione, concedendo comunque all’inquilino il diritto di prelazione. Può avvenire anche se lo stabile necessita di urgenti ristrutturazioni che non possono essere rimandate, oppure se l’inquilino, a sua volta, sia già proprietario di un alloggio idoneo in cui poter vivere. Un’altra possibilità si presenta nel caso in cui il locatore abbia intenzione di destinare l’immobile a uso proprio o di un familiare stretto. Qualora si verifichino simili condizioni, il proprietario deve comunicarlo almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui specifica il motivo per il quale chiede la cessazione anticipata.
Per l’inquilino, invece, la procedura da seguire, nel caso in cui desideri interrompere il rapporto già alla prima scadenza, consiste nell’invio di una comunicazione scritta al proprietario, sempre con raccomandata e nel rispetto dei termini di preavviso indicati nel contratto. In genere si tratta di sei mesi per i contratti a canone libero e tre mesi per quelli a canone concordato e per studenti, ma la tempistica esatta è comunque specificata all’interno dell’accordo. Qualora l’inquilino non invii alcuna comunicazione, il contratto si rinnova automaticamente per l’ulteriore periodo previsto dalla legge o dagli accordi pattuiti. Tuttavia, il locatore può proporre una nuova formula contrattuale più vantaggiosa e, nel caso in cui l’inquilino non risponda entro sessanta giorni, la locazione si intende risolta alla data di scadenza e l’immobile dovrà essere liberato.
Alla seconda scadenza, per i contratti a canone libero e a canone concordato, si può arrivare a un nuovo rinnovo alle stesse condizioni se nessuna delle parti si attiva per modificarlo o interromperlo. In questo scenario, la legge prevede che il contratto sia rinnovato in automatico per un periodo uguale a quello precedente: quattro anni per l’accordo a canone libero, due anni per quello a canone concordato. È anche possibile, con un congruo preavviso, rinnovare il contratto di locazione a nuove condizioni. Per farlo, uno dei due soggetti coinvolti deve inviare all’altro una lettera raccomandata o una pec in cui espone le nuove condizioni. L’altra parte ha sessanta giorni di tempo per accettarle o formulare eventuali modifiche. Se non si trova un punto d’incontro, oppure se non giunge alcuna risposta, il contratto si intende concluso alla data di scadenza. Analoga procedura si applica quando si desidera interrompere il rapporto senza proporre alcuna variazione; anche in questo caso occorre comunicare all’altro contraente, entro i tempi previsti, la volontà di non proseguire con la locazione.
Può accadere che, nonostante i passaggi formali siano stati espletati correttamente, l’inquilino non lasci l’immobile nei termini stabiliti. In tale circostanza, il proprietario non ha altra scelta che avviare una procedura di sfratto per finita locazione. In presenza di attriti già anticipati dalla richiesta di restituzione dell’immobile, il locatore può attivare il procedimento subito dopo l’invio della comunicazione di disdetta, purché ciò avvenga in un momento successivo a tale comunicazione ma antecedente alla scadenza effettiva del contratto.
Nonostante i diversi scenario possibili, il consiglio principale è sempre quello di leggere con attenzione il contratto, in quanto contiene tutte le indicazioni necessarie in merito a scadenze, rinnovamenti, tempi di preavviso e modalità di comunicazione. Una piena consapevolezza di questi aspetti permette sia al proprietario sia all’inquilino di agire nel rispetto della legge, evitando problematiche e contenziosi che, talvolta, possono emergere a causa di banali errori o di mancate informazioni. Un buon rapporto tra le parti e una comunicazione tempestiva e trasparente rendono più semplice la gestione di qualunque scadenza, che si opti per il rinnovo alle stesse condizioni, si introducano modifiche, oppure si decida di mettere fine al contratto di affitto
Federica Damiani è una casalinga appassionata di arredamento d'interni e bellezza. Con un occhio attento per i dettagli e una passione per tutto ciò che riguarda la casa, condivide consigli pratici per rendere la tua casa accogliente e bella. Quando non è impegnata a trasformare la sua casa in un'oasi di pace, le piace sperimentare nuovi prodotti di bellezza e condividere i risultati.